Некоторые думают, что сам факт обладания одним или несколькими объектами недвижимости (особенно в Москве) — это уже повод причислить такого счастливчика к богачам. Однако мало кто задумывается о бремени содержания недвижимости, уплате налогов, расходах на ремонт и многом другом, что омрачает безоблачное существование «подпольного миллионера». Поэтому сегодня поразмышляем о том, какой объект лучше всего купить, чтобы на нем заработать.
Аренда — для тех, у кого все есть
КП Княжье озеро
Однако не будем забывать о том, что сначала придется потратиться на покупку объекта. Да, квартиру премиум-класса можно сдавать за 320 тыс. руб./мес. (по информации агентства TWEED), однако сперва нужно выложить за нее не меньше 1 млн долл. «Сегодня рентабельность бизнеса, основанного на аренде жилой недвижимости, составляет в среднем 4–5% годовых, в этом отношении он проигрывает доходности обычных банковских депозитов. Срок окупаемости готовой квартиры, приобретенной с инвестиционными целями, может составлять 20 лет и даже больше», — напоминает Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group.
Точно такая же история и с загородным жильем. «Стоимость аренды некоторых коттеджей в организованных поселках Новорижского направления (к примеру, Истра Holiday) превышает 1 млн руб./мес. В более демократичном сегменте (жилье комфорт- и бизнес-класса) дома на Новой Риге сдают по 140–150 тыс. руб./мес. даже на самом старте сезона аренды», — говорит Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». Однако опять же вспомним, сколько нужно заплатить сначала за саму недвижимость (не менее 1 млн долл.), а затем ждать, пока окупятся вложения. К тому же на рынке загородной аренды сильнее выражена сезонность: летом и в новогодние праздники можно завысить ставку, а весной и осенью — просесть в прибыли.
Но, может, не хватать звезд с неба и помечтать о более скромных финансовых успехах, сдавая, например, обычную квартиру в Подмосковье? В компании «БЕСТ-Новострой» подсчитали, что, если приобрести двушку на старте продаж, отремонтировать (а это 800 тыс. руб. с учетом возведения межкомнатных перегородок) и сдать в аренду за 32 тыс. руб./мес., затраты окупятся через два года или чуть раньше, если планомерно повышать ставку. На третий год владелец квартиры получит прибыль 334 тыс. руб. (после уплаты налога). Однако, чтобы оправдать все вложения в покупку, придется сдавать квартиру еще несколько лет. Таким образом, приходим к выводу, что аренда выгодна лишь тем, кому объект недвижимости упал с неба — достался, например, по наследству.
Купить, затем продать
То, что раньше называлось спекуляцией, ныне бизнес. Покупка недвижимости на нулевой стадии строительства и последующая перепродажа — дело рискованное, но оно того стоит. При этом первоначальные вложения окупятся значительно быстрее по сравнению с арендой.
«Судя по опыту инвестирования в строящееся жилье клиентов компании «БЕСТ-Новострой», вложившись в покупку двухкомнатной квартиры в подмосковной новостройке, спустя два — два с половиной года можно получить прибыль в размере около 60%», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров. Расчеты на примере ЖК «Одинцовский парк» показали: на старте продаж (декабрь 2010 г.) двушка площадью 54 кв. м стоила 2,8 млн руб., или 52,8 тыс. руб./кв. м. В настоящее время готовые квартиры того же размера реализуют по 84 тыс. руб./кв. м, или 4,5 млн руб. То есть совокупный рост цен составил 59%, ежемесячный — 2%.
Однако, напоминают в компании, прибыль можно увеличить, если не перепродавать квартиру сразу же после сдачи дома в эксплуатацию. Когда объект находится в собственности не менее трех лет, его не надо декларировать при реализации, таким образом, можно не платить налог. Да и цена недвижимости за это время еще подрастет: по подсчетам аналитиков «БЕСТ-Новостроя», та же двушка к 2016 г. будет стоить уже 5,3 млн руб. Кроме того, все три года квартиру можно сдавать и получить свыше 300 тыс. руб. (с учетом уплаты налога на доход). В этом случае после продажи жилья вы получите вместо имевшихся в самом начале 2,8 целых 6 млн руб.!
О том, как инвестирование совершают в элитном сегменте, рассказал Р. Попов: «Наибольшую прибыль можно получить при покупке новостройки на самом раннем этапе ее возведения, в идеале — в период закрытых продаж. Дальнейшее зависит от задач инвестора: если стоит цель максимально быстро вернуть вложенные средства, то квартиру можно выставлять на продажу сразу после сдачи дома госкомиссии. Прибыль в таком случае зависит не от времени и не от ценового сегмента, а от качества проекта. Цена уникальных домов с авторской архитектурой, отделкой от известного дизайнера, в престижном районе за период строительства может вырасти на 50% и выше. Например, в ЖК «Садовые Кварталы» в 2010 г. квартиры предлагали за 6 тыс. долл./кв. м, сейчас стоимость такой недвижимости начинается уже от 12 тыс. долл./кв. м, а в 2014 г., после введения объекта в эксплуатацию, прогнозируемая цена составит около 18 тыс. долл./кв. м. Дальнейший рост стоимости зависит от уровня спроса на недвижимость, инфляции и макроэкономической ситуации».
Как выбрать объект?
Эксперты советуют не полагаться на интуицию, а как следует изучить рынок и тот сегмент, в который вы собираетесь инвестировать. Если надеетесь на быструю перепродажу и небольшой доход — выбирайте новостройки эконом- и комфорт-класса с удачным местоположением. В элитном сегменте за короткое время покупателей не найти: средний срок экспозиции квартиры составляет полгода.
И, конечно, помните азбучные истины: следует проверить надежность застройщика, его предыдущие объекты, документацию на реализуемый проект, долю собственных и заемных средств. Для большей надежности стоит проконсультироваться у независимых брокеров: им придется заплатить комиссию, но риски вложиться в неудачный проект или заведомый долгострой будут сведены к минимуму.
МНЕНИЯ
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
«Как в Москве, так и в Подмосковье сегодня наиболее выгодно вкладывать средства в качественные новостройки эконом- и комфорткласса. Проблема в том, что в столице количество предложений такого жилья ограничено. Наибольшей инвестиционной привлекательностью отличаются объекты, находящиеся в недооцененных городах: Видном, Пушкино, Железнодорожном, Подольске. Самая выгодная покупка — на начальной стадии строительства. По нашим оценкам, с начала возведения до сдачи дома цена квартиры вырастает в среднем на 25–30%. Есть проекты и с еще большей доходностью».
Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group:
«Потенциальным инвесторам нельзя забывать, что далеко не каждая элитная новостройка дорожает до сдачи в эксплуатацию в два-три раза, — в противном случае состоятельные люди не пользовались бы услугами банковских депозитов. Значительная разница в ценах на разных этапах возведения дома наблюдается только в некоторых объектах, отличающихся интересной концепцией, высоким качеством строительства и отделки, к проектированию которых были привлечены всемирно известные дизайнеры. Частному инвестору есть резон воспользоваться помощью компании, специализирующейся на данном сегменте».
